- Décision de Justice -

Extrait du journal "LE PARTICULIER" du 1er septembre 2005 (France)

Copropriété et antennes relais de téléphonie mobile:

L'installation d'une antenne de téléphonie mobile sur le toit d'un immeuble,
requiert l'accord UNANIME des copropriétaires.
C'est ce qui ressort d'un arrêt de la Cour d'Appel de Paris
(N° 04/12610, 23 ème Chambre B du 7.04.2005).

Les juges ont, en effet considéré
que l'installation d'une telle antenne, à la nocivité mal connue,

"porte atteinte à l'utilisation paisible des lieux et
à la destination de cet immeuble bourgeois"

- Judgement -

Extract from the September 1rst 2005
issue of “LE PARTICULIER” magazine (France):

Co-ownership and cell phone base stations:

The installation of a cell phone base station on the roof of a building
requires the UNANIMOUS consent of the co-owners.
According to a recent judgement of the Paris Appeal Court
(N°04/12610, 23ème Chambre B of the 7th of April 2005)

The judges have assessed that the installation of such an antenna,
with its not clearly identified harmfulness,

“causes prejudice to a peaceful use of the place
and to the purpose of this residential building”

" Quand certains entretiennent la confusion,
le citoyen ne prête qu'une oreille distraite, . . . son regard est ailleurs"
Cette aide informative aux Bailleurs tente de lui ouvrir les yeux . . . sur la clarté.

- Aide aux Bailleurs -
Bail et Assurances RC

Collectivités locales, Offices d'HLM, Syndics de Copropriétaires, SCI, Privés, etc . . .

- Dossier en cours -

- A - Le bail :

1- Un contrat (bail) est une convention, un pacte dans lequel les contractants s’obligent réciproquement sur des bases précises :
- Exemple d'extrait d'un bail relatif à un site d'antennes relais :
" OBJET DU CONTRAT. Le présent contrat a pour objet de préciser dans lequel le Bailleur loue au Preneur, qui l'accepte, les emplacements définis à l'article II afin de lui permettre d'implanter des Equipements Techniques. Par implantation il convient d'entendre l'installation, la mise en service et l'exploitation des Equipements Techniques." [réf.B]

- 2 - De plus les clauses du contrat (bail) doivent être conformes au droit (droit et réglementation des baux commerciaux inclus) sous peine de nullité si ce n’est pas le cas le contrat est entaché d’illégalité, même dans le cas où une clause du bail stipule :
- Exemple d'extrait d'un bail relatif à un site d'antennes relais :
"NULLITE RELATIVE Si l’une ou plusieurs stipulations du présent bail sont tenues pour non valables ou déclarées telles, en application d’une loi, d’un règlement ou à la suite d’une décision définitive d’une juridiction compétente, les autres stipulations garderont toute leur fin et leur portée."

-3- La plupart des baux ont été signés sur la base de sites de bases (BST) d’antennes relais de téléphonie mobile tels qu’ils existaient à l’époque, et connus en tant que tels, c'est-à-dire en voix et messagerie.

Il existe une obligation légale, dans l'exposé du bail où le Preneur justifie et décrit explicitement et avec précision au Bailleur l'objet exact et concret de la finalité du bail :
- Exemple d'extrait d'un bail relatif à un site d'antennes relais :
" EXPOSE Le Ministre chargé des Télécommunications a délivré au Preneur en date du 25 Mars 1991, une licence d'exploitation d'un réseau de radiotéléphonie cellulaire numérique. Pour les besoins de l'exploitation dudit réseau, le Preneur doit procéder notamment à l'installation d'antennes, . . ." [réf.A]

- En conséquence, le Preneur est tenu de respecter cette finalité.
Néanmoins la loi prévoit la possibilité d'avenants signés entre les parties, si ce n'est pas le cas, le Preneur doit respecter scrupuleusement ce qui a été signé, dans le cas contraire, il peut y avoir rupture unilatérale du bail par non respect d'une ou de plusieurs clauses.

- Discussions :

a - Constatations des évidences : Des évolutions technologiques récentes ont changé la finalité de la téléphonie mobile, celle-ci n’étant souvent plus de la téléphonie mobile, mais de la visiophonie mobile, ce qui est totalement différent (exemple de comparatif : la Radio, puis la Télévision).
Les terminaux mobiles sont totalement différents, de même que les équipements des stations de bases qui ont été changées notamment pour l'UMTS (3G), (pareillement un poste de radio, est différent d'un poste de télévision, l'émetteur de même).

b - Concrétisations légales des évidences : Les opérateurs de téléphonie mobile, qui nous le rappellerons jamais assez n'est pas un service publique, ont acheté récemment de nouvelles licences d'exploitations, notamment pour mettre en oeuvre l'UMTS (nouvelle génération dite 3G = notamment la visiophonie et autres services à finalités commerciales).

- Conséquences :

- Conformément à la réglementation des baux, les sites d'antennes relais objets de baux en cours doivent donc être concrètement conformes aux descriptions des finalités des baux originaux, ceci est possible par des avenants signés entre le Bailleur et le Preneur.

- Dans le cas contraire, si ces engagements n'ont pas été respectés, notamment si un changement s'est effectué en catimini et à l'insu du Bailleur, il appartient à chacun de prendre ses responsabilités sur ce qui peut s’apparenter à un changement de destination des lieux, ce qui peut engendrer une rupture unilatérale de contrat.

Ceci pourrait être le cas des transformations des stations de bases de téléphonie mobile, en station de base de visiophonie mobile par le changement ou l’adjonction de nouveaux équipements de types EDGE, GPRS, UMTS, HSDPA, etc…permettant le transfert d’imageries, vidéos, télévisions, et en règle générale une vaste gamme de services à finalité commerciales, en sus voire . . . pornographique.

Nous sommes loin de la téléphonie mobile . . .

- Dans ce cas si le Bailleur le souhaite, nous lui conseillons de se mettre en rapport avec un Conseiller juridique.

- B - Assurance Responsabilité Civile [le dossier] :

- Dans les baux signés avec les opérateurs, une clause (légale et obligatoire) prévoit une obligation d'assurance en matière de responsabilité civile (RC) d'entreprise pour le Preneur.

- Conformément à la réglementation, un Bailleur est donc en droit d’exiger annuellement la présentation d'une attestation d’assurance RC d'entreprise qui ne doit pas être illusoire, dans le cas de la téléphonie mobile elle doit rentrer évidemment dans le cadre d'une couverture de réassurance.
La non production des justificatifs d'assurances RC * "réalistes" permet le cas échéant, de résilier les baux.

- Le problème peut entrer dans une phase critique en fonction des évolutions de l’impact sanitaire :
En effet les bailleurs risquent de voir leurs responsabilités engagées aux côtés des opérateurs de téléphonie mobile dans le cadre d'éventuelles plaintes déposées par des riverains d'antennes relais et de supporter également la charge financière d'éventuelles condamnations.

Certains baux avec les opérateurs comportent une clause :
- Exemple d'extrait d'un bail relatif à un site d'antennes relais : " A l'égard de tiers.
Chaque partie supportera les conséquences pécuniaires de sa responsabilité propre du fait des dommages et préjudices causés aux tiers dans le cadre où à l'occasion du présent bail."

- Dans tels cas, nous conseillons aux Bailleurs de se mettre en rapport avec un Conseiller juridique.

* L'assurance en RC d'entreprise ne doit pas être illusoire, mais à la hauteur des risques.

Annexe :

Article L. 121-21 du Code de la consommation; Champ d'application; Emplacement; Proposition de bail sur immeuble; Station-relais de téléphonie mobile: Le démarchage au domicile du propriétaire en vue de lui proposer de donner à bail un emplacement afin d'y installer une antenne-relais de téléphonie mobile constitue un démarchage en vue de la location d'un bien. (CASS. CIV. 30.03.2005 : Gazette du Palais 2005, n°254-256, p.11 - note de BAZIN ERIC)

Cass. 1 ère Civ., 30 mars 2005, n°04-11.831, bulletin d’actualité Lamy droit économique n°183, avril 2005 : Le démarchage au domicile d’un propriétaire en vue de lui proposer la location à bail d’un emplacement ayant pour objet l’installation d’une antenne-relais, constitue un démarchage en vue de la location d’un bien. 

En l’espèce, la société SFR a obtenu de Monsieur X, suite à un démarchage à son domicile, la signature d’une convention portant sur la création sur sa propriété d’une station-relais de téléphonie mobile, et la pose d’une antenne, en contre-partie d’un loyer annuel de 200.000 francs (soit 30.049 euros). 
La convention portait sur une durée de 12 années.
La Cour de Cassation, au visa de l’article L.121-1 du code de la consommation, casse l’arrêt rendu par la Cour d’Appel qui, pour rejeter la demande en nullité du contrat en question pour non-respect des dispositions des articles L.121-1 et suivant le code de la consommation, retenait que la société SFR n’avait fourni aucun bien ou prestation de service, le bail ainsi consenti par Monsieur X ne l’étant qu’en simple qualité de propriétaire foncier, seules les dispositions des articles 1713 et suivants du code civil étant de fait applicables.